“买顶层(mai ding ceng)！送露台(song lu tai)！”

当(dang)前新建商品房销售(shou)时

开发商往往(wang)将(jiang)顶层露台

作为一大卖点进行推(tui)介

但(dan)是顶层业主能否享有

露(lu)台专属(shu)使(shi)用权并对其进行改(gai)造？

　　2021年12月，王某(wang mou)、李某向某房地产开发商购买一套顶层(ceng)商品房。双(shuang)方签订补充协议，约(yue)定了该套顶层房屋南侧(ce)露台归王某(mou)、李某专属使用。在该楼盘通过规划验收后，王某在房屋装修(xiu)过程中对该露台部分空(kong)间进行改(gai)造，建(jian)设封闭式(shi)阳(yang)光房。

　　2022年11月，城(cheng)管局要求王某(mou)停止违法建设(she)行为，须向相关部门申请办(ban)理规划许可手续(xu)后方可(ke)复工建设或投(tou)入使用。王某(wang mou)、李某将开发商诉(su)至法(fa)院请求享(xiang)有案涉露台专属使(shi)用权。

　　法院经审理认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”

　　根(gen)据该规定露台可以确认为业(ye)主专有(you)部分的条件(jian)有二：一(yi)是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买(mai)卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺(que)一不可。但本案中的露台仅在买卖合同(tong)中约定为(wei)买受人所(suo)有，在(zai)规划上并未专属于特(te)定房屋(wu)，不具有构造上的独立性，且(qie)不具备(bei)登记成为特定业主所(suo)有权的可能性。故王某(gu wang mou)、李某请求享有(you)案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　一(yi)审判决(jue)后，王某提起上诉。后(hou)经二审法院维持原判、再审法院驳回其再审(shen)申请，该(gai)案判决现已生(sheng)效。

　　对(dui)于属于专(zhuan)有(you)部分的露台，特定房屋的所有(you)权人可以(yi)实施(shi)排他性使用。对(dui)于共有露(lu)台，属于公共区域，全体业主可以(yi)合理使用。但无论是(shi)专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划(hua)许(xu)可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构(gou)的行为会导(dao)致顶层(ceng)楼面(mian)荷载增加，造(zao)成安全隐患。

　　在此提醒(xing)，广大业主(zhu)在处理(li)与房产(chan)相关的权益问题时，一定要充分了解(jie)相关法律(lv)法规，不要轻信夸大宣传，以免给自己和(he)他人带来不良后果。同时(tong shi)，也(ye)提醒房(fang)地产开发商在销售过(guo)程中，应向购房者(zhe)充分说明房(fang)屋及相关附属设施的性质和使用规(gui)定，对于未规划(hua)为特定房屋附属物(wu)的露台(tai)，开发商无权处分给个别业主。